吴注：据考证，美国各州的平均房产税率因地而异，其中有16个州高于房价的1.2%，另有19个州在0.65%到1.2%之间，而余下的15个州则在0.65%以下。最高为纽约州，房价中值将近58万美元，房产税中值将近8万9美元，税率为1.45%，房产税负担约占家庭收入的8%。文中所提的3%税率好像夸张了一点，或许作者住的是哪个希望把中产者也排除在外的富人社区吧。

和国内的高房价和低养房费用相比，美国采用低房价和高房产税率，房产税还会随房价升值而上调。后者从保养房屋的税务成本上增加了买楼空置以等待增值的风险，从而可以起到降低空房率及提高住房利用效率，并且牵制房价过快上涨的效果。

从字眼上看，美国没有人民政府。但在实际上，美国却从制度上决定了地方政策会保障当地居民的利益。据了解，税率由city或town一级的政府决定，计税用的房价由地方税务官评估而得，两者的乘积为当年的房产税额。从文中可见，州政府还规定了计税所用评估房价的年升幅上限，因而可以限制房价急剧上涨时的房产税升幅。不同地区采用不同的税率，或许是为了让较差的城镇以低税率吸引更多的居民，也让较好的城镇以高税率选择有钱人，分别从人口物业的数量、以及质量上保障税收。

近来频传国内也要通过物业税调节房价。现在上海城区30年楼龄老工房的单价要高于外环线外的一手公寓，如果以同等税率照房价征税的话，对和我相同年龄段的低学历低收入的老上海人是个沉重的负担。能否抑制房价且不论，希望别因新税负担而把已为上海的发展尽力、却因政府政策原因受到亏待（起码在住房分配和住房改革补贴上比全国平均水平差得太多）的老上海人抑制去远郊甚至外地。

好经也怕给坏和尚唱歪了。从历史的经验看，现政府只有在楼市下跌时唱的维稳腔调才是有效的，而其管制效率从来都没有体现在楼市大涨时的空喊上。对于刮民不弱于国民党的共产党政府而言，抑制房价远不如增加税收要紧。以抑制房价为由而开征的物业税，自然是房价越高才能收得更多。到时候，老百姓凭添了新的税务开销，而房价还是眼巴巴地降不下来，这才叫旧创未平又添新伤呢。

美国人才是一辈子的“房奴”？

美国的房子，只要属于私人，就算这人已经死了，也要交房产税，这个税额是每年缴纳3%。

假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳6000美元的房产税。200000/6000=33.3年。也就是说你每33.3年就要重新把自己的房子买一遍。

而且房产税的征收是根据你所拥有的房子的实际价值来征收的，如果在这33.3年里，你的房子升值了，例如从20万美元升值到50万美元，那么恭喜你了，你每年就要为这栋房子支付15000美元的房产税。也就是说，你可能不用33.3年，只用20年不到，就必须把自己的房子重新买一遍。你的房子升值越快，这个时间就越短。需要注意是：这个税只要有一次不交，房子和地就立刻被没收。

在美国，3%的房地产税是房价最好的平衡器。如果房价上涨一倍，你的税收就要增加一倍，而这部分税收往往比月供还要高。虽然大家都希望房价上涨，但是3%的绞索套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国这样涨到天上去。

另外，3%的税率保证了小区居民的素质比较平均，这有利于资源的优化配置。因为有钱人才能交得起税，才能住高档小区，而穷人可能因为自己的房子升值了，反而被迫搬出这个小区，甚至搬离这个城市。在我国，一个很有趣的现象就是：北京3环以内的下岗工人，住着价值几百万的房子，却要去民政局领救济。如果是在美国，这些下岗工人早就卖掉房子去当富豪了。

欧洲也一样。除了房产税，还有居住税，算起来也相当于差不多每30年左右要把自己的房子再重新“买”一遍。不过同样的，适当的房产税、居住税可以制约炒房，在一定程度上抑制房价。

美国的地方政府的财政收入中，房产税的比重往往占到20%-50%，也就是说：地方政府全靠房产税养着。所以美国政府才会关心民生，提高治安，改善教育，因为只有这样才能提高房产的价格，增加政府的税收。

美国还有一个比较有意思的制度，就是社区居民自治。比如你喜欢一个小区，光有钱还不行，必须这个小区的居民同意，你才能搬进去，如果你干了什么坏事，小区居民可以投票将你赶走，你不走就让警察拖你出去。每个社区都是一个小国家，只要不违反强制性法律，社区居民有权制定自己的“法律”，比如选择什么人做邻居。

另外美国的很多承担公共职能的人员，比如警察其实是社区居民自己出钱雇佣的，所以美国公务员比例低，因为这部分公共职能由老百姓自己承担了。而在中国，这些人绝对100%是政府公务员。其实都是老百姓出钱，其实干的是一样的工作，只不过在统计口径上不同罢了。

在房地产税征收中，评估房地产价值是非常重要的一环，一般由地方政府评估办公室来评定房地产的评估价值。在美国，计算房地产的评估市值有3种方式：市场成交法、成本重置法和投资收益法。

房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨在限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计不能超过20%，商用房地产的评估价值5年内保持不变。各州法律对地方政府每年征收的房地产税都规定了最高限额，而且对每年的增长幅度也有规定。

美国的房产税收确实做到了取之于民用之于民，按照中国的税法归类，这属于地税范畴，房产税征收多少和地方政府预算有关系，而地方政府的预算又取决于地方议会表决，而议员是由居民选出来的。

在美国，对民众来说，房子升值对自己也有好处，虽然税收变高，但是你可以卖出套现。而对二手房价影响最大的因素，其实是社区的软环境——比如风景、医院、学校、治安等，所以美国人热心公益事业，关心社区的发展，最主要的原因就是：只有社区发展好了，自己的房子才能升值。也正因为此，美国人才不能容忍不道德的行为，因为一旦出事被媒体曝光，房价必然下跌。