吴按：本文作者的推算数据表明，政府所公布的上海市人均住房面积算式中的“分子”，即可使用面积是被夸大了的。因为其中包含了已建成但尚未出售的面积，而且未扣除因已被拆迁而不能使用的面积。
其实，该算式中的“分母”，即居住人口也是被缩小了的。因为人均居住面积中的人数不都在户籍统计上。统计人口应该按常住和流动人口之和计算，这才反映房屋是被现在上海的所有中外人士居住的现实。
如果要反映上海原住民（常住或户籍人口）的人均面积。可用面积中还需要减去外籍和外省市人士所购买的自住和投资物业的面积。虽然难以细算，但相信会比博主估算得到的还要小。而该数据才是政府部门在规划时所应采用的依据。
上海市居民住房数据应该如何统计
——与政府统计部门商榷
王炼利
加法——上海住房面积的统计是否超乎想象地简单？
每年，上海政府部门都要公布上海的人均建筑面积、人均居住面积指标。其目的为说明人民住房水平在“节节高”、“年年高”，更为了彰示政府部门的业绩。那么，“人均建筑面积”、“人均居住面积”又是怎样得来的？得到那些数据又经过了怎样艰苦繁复的调查和计算过程？
笔者为了验证上海统计部门有关住房统计数据的准确性，曾经历过了艰苦繁复的计算，但计算结果总与政府公布的数据大相径庭。是一个突发的奇想，使笔者在半个小时内就算出了与统计部门数据基本吻合的上海十年来的“居民住房总建筑面积”以及相关的“人均建筑面积”。其计算结果，
“居民住房总建筑面积”与各类统计年鉴公布的相应数据平均只相差3.6%，“人均建筑面积”与建设部近三年的《城镇房屋概况统计公报》中的相应数据百分之百相符。
是什么样的“突发奇想”有如此神奇的效果？笔者是这样“奇想”的：“我干吗要那么认真？”鬼使神差，笔者信手将1995年以来每上一个年度的住宅建筑面积与当年竣工的商品住宅建筑面积相加，结果就与统计部门“统计”的“居民住房建筑面积”基本相符，再将统计年鉴中公布的“非农人口”与“居民住房建筑面积”相除，就得到了与建设部《城镇房屋概况统计公报》数据一模一样的精确到小数点后两位的“上海人均住房建筑面积”！
当然，在1999年到2004年，笔者的计算结果与统计部门数据相比还略少些，多则少10个百分点，少则少5个百分点。于是，笔者再次“突发奇想”，“我如果把空置房、已拆迁房都拿来填空缺呢？”于是，“奇迹”再次出现——笔者“灵感”激发中计算得来的上海住房建筑面积就与政府部门的统计数据99%、100%地相符了！
难道政府统计部门是在如此搞笑的状态下工作的吗？笔者不愿相信。
如果需要计算的是上海全部居住房屋总面积，那可以把上年的居住房屋面积加上当年的竣工住宅面积——竣工住宅面积指“报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的房屋居住面积的总和”（此解释见由上海市房屋土地资源管理局和上海市统计局联合编辑出版的年鉴类刊物《上海市房地产市场》，下同），但必须减去已经拆迁了的住房面积。然而这样得出的全部居住房屋总面积数不能用作计算人均居住房屋面积的基数，因为当年和往年的竣工住宅中的没有实现销售的部分是不能按照已经移交使用的“人居房”来计算人均面积的。
如果需要计算的是上海已经实现了“人居”的全部住房面积，那么在每个当年度的竣工住宅中必须扣除还没有发生“人居”的面积，并减去已经拆迁了的住房面积。请注意，如果扣除了每个当年度竣工住宅中的没有发生“人居”的面积，在此就不发生“空置房”的概念——空置房指“销售物业报告年度内某类物业经初始登记一年后未售出的数量”，该面积已经包含在初始登记年的竣工住宅面积中。
笔者“第一次奇想”时的计算方法谬误在于：如果是计算全部居住房屋总面积，其没有减去已拆迁房的面积；如果是计算实现了“人居”的全部房屋总面积，其一没有减去已拆迁房的面积，其二没有减去以往年度积存的空置房面积，其三没有减去当年竣工住宅面积中没有实现销售的部分。
照笔者“第一次奇想”时的计算方法来计算“人均住房面积”，那是偷换了“人均住房面积”的概念——虽然统计部门没有对“人均住房面积”的计算方法作出定论，但是，作为体现住房条件改善的最重要指标，人们对“人均住房面积”的约定俗成的理解就是已经实现了“人居”的房屋的人均住房面积！
笔者“第二次奇想”时的计算方法谬误更是显而易见——那是明知故犯了——不但不将这些没有发生的、不存在的因素做减法，相反还把这些因素又做了一次加法！每一个按常规思维的人会为此感到不可思议。笔者同样不信政府部门工作人员会故意这么做。
这么做的后果是严重的，这使得上海在2005年时的人均住房建筑面积平添了13.33平方米——在把2005年全部竣工住宅作为已经实现了“人居”的前提下！因为1999年到2004年，上海城市的拆迁面积总和加上每年空置住宅面积的累计数是5520万平方米，这些数字不扣除，就是多计算了5520万平方米未实现“人居”和已经灭失了的住房面积，这些数字还要再加一次，那就是在1999年到2004年，多计算了5520×2=11040万平方米未实现“人居”和已经灭失了的住房面积；同样，在1996年~1998年以及2005年的住房面积中，也因为没有扣除拆迁面积和空置住宅面积，导致多计算了4278万平方米的未实现“人居”和已经灭失了的住房面积，只不过没有再重复加一次而已。这样，1996年到2005年每年多计算的“人居”住房面积累计一共是11040万+4278万=15318万平方米——2005年竣工面积中的未实现销售部分还未计算在内，2005年上海的非农业人口是1148.94
万，15318÷1148.94=13.33，这13.33就是按照笔者“搞笑计算法”计算出来的属于“多算”的人均建筑面积！
笔者相信政府工作人员不会这么搞笑，笔者也认为，计算结果一样不等于计算过程一样，但是，由于政府部门对住房面积的计算过程不见公布，作为上海市民，希望能看到政府统计部门对于上海住房面积的计算过程。笔者的计算过程见表一和表二。
表一 上海居民“人居”住房面积计算过程表（与统计部门的统计结果相符，单位：万平方米）
1995
1996 1997 1998
1999 2000 2001
2002 2003 2004 2005
1.统计部门提供的市区住宅建筑面积
11906 13135 14229
15323 18481 20865 23475 26906
30560 35211 37997
2.当年商品住宅竣工面积
529.8
992.3 1176.1 1242 1229.2 1388 1524.2 1708.1 2139.9 3076.2 2739.9
3.上年住宅建筑面积+当年商品住宅竣工面积 12898 14311 15471 16552 19869 22389 25183 29046 33636 37951
4.已拆迁住宅面积+空置住宅面积
1170 1093 958 967
760 572
5.撤县改市增加住房面积
698 824
305
6.（3 /
1） 98%
101% 101% 90% 95%
95% 94% 95% 96%
100%
7.[（3
+ 4 + 5）/ 1] 100%
100% 99% 100%
99% 97%
注1：“统计部门提供的市区住宅建筑面积”中，97、98、99三年的数据来自《上海投资建设统计年鉴》，其它数据来自年鉴刊物《上海市房地产市场》。
注2：“当年商品住宅竣工面积”来自年鉴刊物《上海市房地产市场》。
注3：此表中的已拆迁住宅面积和空置住宅面积不包括1996、1997、1998、2005年数据，这些数据见表三和表四。已拆迁住宅面积来源：见《上海市房地产市场》，空置住宅面积来源：2000年前数据见《上海统计年鉴》，2000年后数据散见于媒体报道的官方统计数据。
注4：撤县改市增加的住房面积中，99年数据是指青浦、松江的住房面积，2002年数据是指南汇、奉贤的住房面积，2003年数据是指崇明的住房面积。数据来自《上海统计年鉴》。
表二 2003-2005年上海城镇人均住房建筑面积计算表（与统计部门的统计结果相符）
2002
2003 2004 2005
1.城镇住宅建筑面积（万平方米） 26906
30560 35212 37997
2.非农业人口（万人） 1018.81 1041.39 1097.6 1148.94
3.（1 / 2） 26.41 29.35 32.08 33.07
建设部公布上海城镇人均建筑面积 27.97
29.35 32.1 33.07
注：2002年的数据仅作为比较，说明2002年建设部公布的人均住房数据中“人口”的计算依据不是非农业人口。
对于笔者来说，最后计算出来的这个结果似乎是
“得来全不费功夫”！
为什么必须做减法？
说“得来全不费功夫”也不尽然。这一年中，笔者花费了相当的功夫来计算上海居民的住房面积。
1）计算了应该在居住房屋总面积中减去的拆迁房屋面积
1995年到2005年，上海市区住宅拆迁面积相当于住宅竣工面积的四分之一，达4401万平方米。见表三。
表三 上海商品住宅竣工面积与已拆迁住宅面积对照表（单位：万平方米）
1995
1996 1997 1998
1999 2000 2001
2002 2003 2004
2005 合计
1.当年商品住宅竣工面积 530 992 1176 1242 1229 1388 1524
1708 2140 3076 2740 17746
2.当年已拆迁住宅面积 254 259 363 344 248 288 387 485 475 446
852 4401
4.（2 / 1） 48%
26% 31% 28% 20%
21% 25% 28% 22%
14% 31% 25%
注：2004年前的数据源自《上海市房地产年鉴》，2005年数据源自《上海统计年鉴（2006）》
2）搜集了自2000年到2005年由政府部门认定的每年的空置住宅面积数据
之所以称为“搜集”，是从2000年开始，《上海统计年鉴》就不再公布每年的空置住宅面积，《上海市房地产年鉴》也不见公布。现在统计部门公布的居民居住房屋总面积中是把空置住宅也当作已居住的房屋面积计算的（年鉴刊物《上海市房地产市场》明确居住房屋面积中包括空置住宅面积），但是就常识而论，空置住宅面积是不能作为“居民人均建筑面积”来充数的。所以，笔者要把空置住宅面积剔除出人均居住面积指标体系。虽然统计部门关于空置量的计算自1999年以来都是“根据上市量与销售量的变化判断空置量的增减或升降趋势”，然而，有总胜于无。空置住宅面积见表四。
表四 商品住宅空置面积（1995-2005年，单位：万平方米）
1995
1996 1997 1998
1999 2000 2001
2002 2003 2004
2005
空置面积 346
507 729 902 922
805 571 482 285
126 322
注1：2005年空置住宅面积根据当年商品房空置面积536.56平方米的60%计算。
注2：对于空置量的概念和计算方法，
2000年到2005年的年鉴类刊物《上海市房地产市场》均这样注解：“空置量是销售物业报告年度内某物业经济竟初始登记一年后未售出的数量（建筑面积）。由于本市楼宇个数众多，目前根据上市量与销售量的变化判断空置量的增减或升降趋势”。
3）计算了不应该当作“居民居住水平提高”来展示的住房面积增加因素
上海市区居住房屋面积增长由多种因素造成，并非所有的增长因素都是“住房改革的成果”，有些增长甚至还是住房改革导致的“后果”。因此，不论是住房总面积增加还是人均住房面积增加，并非都能为之歌颂的。
笔者先计算了从1993年浦东新区成立以来，在撤县改区过程中新增加的原县属城镇住房面积。
1991年浦东新区成立前，上海市区区域面积是745平方公里，九个郊县的面积是5590.5平方公里，到2005年，上海市区区域面积是5155平方公里，一个郊县（崇明县）的面积是1185.49平方公里；1991年时市区户口数是269万，郊县户口数是167万，当2005年，市区户口数是468.1万，郊县户口数28.6万。这样的变动当然会对市区住房总面积产生影响——光从1997年金山撤县改区起算，到2002年上海先后有松江、青浦、奉贤、南汇等整区建制的2000多万平方米的原县属城镇居民住宅面积并入了市区居民住宅面积，而崇明县的镇建制住房也有305万平方米在2003年并入市区住宅面积。上海2002年的居住房屋总面积比1997年多了12677万平方米，减去5434万平方米的空置住宅、拆迁住宅面积，余下的住宅增加面积是7243万平方米，这其中22%
是原县属镇居民住房划并为城区居民住房所致。显然，这些因行政区划变动带来的城区住房面积增加不能视作“住房改革的成果”，不能视作“居民居住水平提高”的佐证。
笔者再根据第五次人口普查数据，计算了各社会层面拥有的房屋资源状况。这个计算揭示了“人均住房指标”已经对国计民生的真实情况产生了误导。
在“住房商品化”前后拥有权力资源的家庭集中挤上了“单位分房末班车”，这是导致1998年到2001时上海居民住房面积激增的原因之一。
在这个时期，商品住宅还轮不到普通市民来“商品化”——那时普通市民接受的“商品化”，不过是在1998年~2001年差价换房5000户、10694户、16941户、10888户，出售已购公有住宅10155套、19771套、43411套、69832套（见年鉴刊物《上海市房地产市场》）。最多是到1999年底，居民在出售已购公有住房后再购新房时“吸纳新建商品房总建筑面积达250平方米”（《上海房地产市场（2000）》。1999年以后不见有关统计数了，但根据2000年和2001年居民出售已购公有住房560万平方米的数据，那到2001年，全市居民在出售原有公房后再购置的新建商品房不过是10万套左右。这就是住房商品化开始前后上海普通市民消化商品化住房的能力——2001年，上海城市居民中等收入家庭的人均可支配收入是11155元，恩格尔系数是47！
这个时期内销商品房（包括住宅、办公楼、商业用房，住宅面积平均占95%）的出售情况是：1997年出售3.76万套，1998年7.46万套，1999年11.95万套，2000年16.16万套，
2001年20.01万套，总共59.36万套。其中外地个人购买6.61万套，本地单位购买4.27万套，本地个人购买48万套（见年鉴刊物《上海市房地产市场》）。注意，1997年到2001年“本地个人”购买的商品房中购买的商品住宅是40万套，而
“本地个人”购买的套数其实是有假的，因为从1999年“住房商品化”政策起步开始，就有不少有“实力”有“势力”的单位以事实上的单位出资来为少部分个人购置房产；而各级党政企事业单位负责人，也在此时加紧让自己的住房面积“达标”、“超标”，“达标”、“超标”的标准，是1995年颁布的沪房地改（1995）767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准》，在这个文件中，明确一般职工、干部和初级技术职称人员可购买公有住房面积的上限是75平方米，科级干部、中级技术职称人员、具有证书的高级工购买上限85平方米，县处级干部、副高级职称人员购买上限100平方米，副局级购买上限120平方米，正局级、正高级和享受正高级待遇的专业技术职称人员购买上限140平方米。购买公有住房面积的前提是要首先住房要达到这个面积标准，不少掌握权力资源者趁机将自己的住房面积大大地上了几个台阶，当他们将自己突击得来的房屋用“购买公用住宅的标准价”买下，他们就拥有了比普通市民多得多的住房资产——他们才是住房商品化的最大得益者。
根据第五次人口普查资料，到2000年为止，上海的中心城区和新建城区共有457.16万家庭户，其中15.5%家庭户（70.6万户）人均建筑面积40平方米以上，这部分家庭户拥有城区35.2%的房屋资源，这些家庭户以国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人为绝对主体；而人均建筑面积19平方米以下家庭几乎全都是底层社会普通劳动者家庭，这部分家庭占到城区家庭户总数的53.3%（244.1万户），他们拥有的房屋资源只占到24.8%，当时城区有80万户家庭、225.5万人居住在人均建筑面积8平方米以下的居所，65.2万户家庭、183.1万人居住在人均建筑面积9~12平方米的居所。
在以后的“住房商品化”过程中，
“负责人”群体在家庭住房上占有的地段优势更是远远超出了其在2000年时单纯的面积优势，这种地段优势体现的商品化价值远不是面积优势体现的商品化价值所能比拟。因此，不分职别不分区域地段的笼统的全市性的人均住房指标已经失去了统计的意义、公布的意义。
需要指出，笔者曾经在有关投资建设统计年鉴（可能是《上海投资建设统计年鉴》？）中见过1994年~1999年的上海市区建筑面积、居住面积、市区人口统计数（见表五），不管数据是否准确，起码，此表将人均居住水平指标是如何产生的过程透明化了。而现在的统计数据对于公众来说，是从根本上缺乏透明度的。此次笔者能把上海的住宅建筑面积和人均住宅建筑面积算到与统计数据差不离，不过是“蒙”对了而已。
表五 上海住房指标计算表（1994-1999年）
年份 建筑面积（万平米）
居住面积（万平米） 市区人口数（万） 人均居住面积
人均使用面积 人均建筑面积
1994 11043
6022
805.9
7.5
10.4
13.7
1995 11906
6432.5
808.4
7.95
11.1
14.7
1996 13135
7028.1
811.7
8.7
12
16.2
1997 14229
7581.7
812.3
9.3
12.9
17.5
1998 15323
8090.6
829.2
9.7
13.4
18.5
1999 18481
9732
887
10.9
15.1
20.8
原表说明：人均居住面积一般以各类建筑房屋的实际建筑面积乘以各自平面K值折算成居住面积，与市公安局提供的年末长期人口数相除后求得。73年通过房屋普查，以实际测得居住面积计算。
但此表中的 “市区人口数”在《上海统计年鉴中》中是找不到出处的。《上海统计年鉴中》提供的1994年到1999年的
“非农业人口”与此表中的“市区人口”相比，少则相差4%，多则相差14%，“年末区人口” 与此表中的“市区人口” 相比，相差得就更多。
笔者纵观历年的住房统计数据，发现有的年份以“市区人口数”为人口计算基数（1994~1999），有的年份则以“非农业人口”为计算基数
（2003~2005），而更多年份的人口计算基数还无从核对无从查找。这样，上海的人均住房统计指标光是因为“人口数的统计口径不同”，就已经没有可比性了。
还有必要认真对待“人均居住面积”、“人均建筑面积”吗？
“人均居住面积”、“人均建筑面积”还能反映绝大部分居民的真实居住状况吗？
作为一个公民，笔者提请政府部门变更上海住房指标的统计方法。事实上，这并不是需要白手起家的作业——第五次人口普查已经提供了全国各地的非常详细的住房统计资料，上海当然不例外。
一个疑点：第五次人口普查中有关住房的数据为何不见引用？
2000年的全国第五次人口普查提供了非常详细的住房统计资料。这个住房统计资料反映，在2000年，上海中心城区一共有627.92万人，人均建筑面积15.85平方米；新建城区有657.21万人，人均建筑面积27.45平方米，将城区人均建筑面积乘以人数，上海城区范围内的住房建筑面积应该是27993万平方米，比统计部门用因袭下来的统计方法计算出来的面积要多7128万平方米——统计年鉴公布的2000年上海各区的住房建筑面积统计数是20865万平方米。
第五次人口普查是“重大的国情国力调查，是和平时期最大的社会动员，涉及到社会的各个方面、每一个家庭和每一个人”，“对于全面实现我国现代化建设战略目标，研究下个世纪的社会、人口变化情况具有重要意义”（见《国务院关于进行第五次全国人口普查的通知》）。通过这样的调查得来的有根有据的数据却不见引用，这又是为什么？
不解决为什么人的问题，住房改革不可能成功
近年来，有关住房改革是否成功的讨论进行得轰轰烈烈，笔者不讳言，笔者认为住房改革是失败的。即使这样，笔者还没有对上海的居民居住房屋总面积和人均住房面积提出过怀疑，笔者还是相信政府统计部门是在严肃认真的工作态度下科学地得出这些统计数据的。但因为笔者搞笑般地计算了一番上海住房数据竟意外地与政府统计部门的计算结果相同，而这样的计算结果是要让上海的人均建筑面积平添出13.33平方米的，这不由得笔者诚惶诚恐——即使笔者认定住房改革是失败的，也不希望以“统计部门多算人均建筑面积13.33平方米”来作为佐证呀！
笔者猜度，目前有关上海的住房数据可能是“数出多门”，却缺乏对这些数据的整体性的把关。国家对房地产宏观调控措施不能从根本上奏效，恐怕与我国的数目字管理的基础还相当薄弱有关。现代化管理的基础一是法治，二是“用数字说话”，从宏观而言，一个国家的基础数据管理情况和应用情况反映了一个国家现代化的水平。第五次人口普查得来的住房数据是基础数据，而怎样对这些基础数据有效管理和应用，则是一个庞大的课题——缺乏管理，数据就只是一堆令人头昏目旋眼花缭乱的阿拉伯数字。
“加强管理”，我们千百遍地听过各级管理部门这样的说辞。而千百遍地说“加强管理”，正说明管理的“不当”。笔者认为，当务之急不是在于“加强管理”，而是需明确管理权利是谁给的？为谁在管理？在这个问题上犯了糊涂，所有的管理手段只能是为掌握了管理权利的人少数人服务。
科学发展到了今天，管理住房数据不会比管理载人宇宙飞船数据更难；
问题是我们在“为什么人”的大局上犯了糊涂，使得改革的措施是为少数掌握优质资源者制定，无资源可利用的多数人要为了少数掌握优质资源者作出牺牲。住房改革，就是改革的措施是为少数人制定、好处让少数人享有的典型。